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銀河證券:2023年行業供給側出清還未結束 未來優質資源不斷向頭部房企聚集

智通財經 · 01/07/2023 04:27

智通財經APP獲悉,中國銀河證券發佈研報稱,政策端供需兩側雙管齊下有望助推銷售正式邁入復甦道路,短期內看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情,中長期的機會來自於拿地利潤率和市佔率的提升。2023年行業供給側出清還未結束,格局在曲折的修復路徑中不斷重塑,政策並不是無差別託底,房企分化邏輯加強,未來優質的資源將不斷向頭部房企聚集。

建議關注強信用、厚土儲、優佈局的全國性佈局房企和確定性強的區域性房企:保利發展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬科A(000002.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、建發股份(600153.SH);母公司穩定經營的優質物管公司:招商積餘(001914.SZ) 、萬物雲(02602)。

核心觀點

一、12月銷售小幅回升,促銷措施初見效

2022年12月,30城新房銷售面積同比增速爲-21.98%,環比增速爲23.49%,成交套數同比增速爲-26.81%,環比增速爲14.92%,本月成交面積和套數繼續回升,較上月出現明顯環比改善,但同比下降趨勢仍在延續,未有明顯修復。得益於年末期間各大房企爲促進銷售去化,保持回款流動性,加快推盤頻次結合推出多樣化營銷促銷活動,商品住宅銷售市場出現小幅翹尾增勢。一線城市呈現較強韌性,二線城市12月份整體漲多跌少,環比出現明顯回升,城市內部分化格局持續深化,核心二線城市需求出現補償性回升,部分弱二線城市,市場未出現明顯回溫。

二、集中供地走向靈活,核心城市韌性較強

2022年土拍全面收官,無錫、南京、蘇州等17個城市完成第四批次集中供地,四輪供地參與率已超80%。17城共計推出210宗地,其中成交199宗地,底價成交168宗地,底價成交率達84.42%。除此之外,無錫、蘇州、南京全年集中供地增加至五輪,武漢則增加至六輪,四城共計推出住宅用地71宗地,其中61宗已成交,底線成交率75%。地方國資在年末供地中的託底作用仍未動搖,成都、武漢、蘇州第四批次集中供地中,70%以上的地價款都是由當地國資平臺所貢獻。房企迴歸一二線城市拿地成爲主流,而2022年諸多房企所聚焦城市範圍進一步收窄,北京、上海、深圳、杭州、廈門等核心城市成爲房企拿地重點關注地區,土拍市場保持穩定。

三、中央再強調房地產保平穩,重申行業支柱作用

12月15日-16日,中央經濟工作會議強調要推動房地產業向新發展模式平穩過渡,再次意味着大幅鬆綁和紓困的目標主要是防範化解金融風險,以保主體的方式穩定房地產市場,防止形成區域性、系統性金融風險,讓行業平穩發展。《擴大內需戰略規劃綱要》提出促進居住消費健康發展;堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,探索新的發展模式,支持居民合理自住需求。表明房地產仍將是中國最大的內需之一,剛性需求、改善性需求、住房租賃需求將是政策重點支持的方面。中央高層明確房地產是國民經濟的支柱產業,再次強調房地產的重要性,在當前的市場環境下更具積極意義,有助於房地產市場信心的修復。預計未來房地產相關政策的優化和完善也將更直接和迅速。

投資建議

政策端供需兩側雙管齊下有望助推銷售正式邁入復甦道路,短期內看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情,中長期的機會來自於拿地利潤率和市佔率的提升。2023年行業供給側出清還未結束,格局在曲折的修復路徑中不斷重塑,政策並不是無差別託底,房企分化邏輯加強,未來優質的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關注強信用、厚土儲、優佈局的全國性佈局房企和確定性強的區域性房企:保利發展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬科A(000002.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、建發股份(600153.SH);母公司穩定經營的優質物管公司:招商積餘(001914.SZ) 、萬物雲(02602)。

風險提示

基本面數據恢復不及預期、房價超預期下行等風險。

本文來源微信公衆號“中國銀河證券研究”,作者王秋蘅,智通財經編輯:陳秋達。