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银河证券:2023年行业供给侧出清还未结束 未来优质资源不断向头部房企聚集

智通财经 · 01/07/2023 04:27

智通财经APP获悉,中国银河证券发布研报称,政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路,短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情,中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束,格局在曲折的修复路径中不断重塑,政策并不是无差别托底,房企分化逻辑加强,未来优质的资源将不断向头部房企聚集。

建议关注强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企:保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、建发股份(600153.SH);母公司稳定经营的优质物管公司:招商积余(001914.SZ) 、万物云(02602)。

核心观点

一、12月销售小幅回升,促销措施初见效

2022年12月,30城新房销售面积同比增速为-21.98%,环比增速为23.49%,成交套数同比增速为-26.81%,环比增速为14.92%,本月成交面积和套数继续回升,较上月出现明显环比改善,但同比下降趋势仍在延续,未有明显修复。得益于年末期间各大房企为促进销售去化,保持回款流动性,加快推盘频次结合推出多样化营销促销活动,商品住宅销售市场出现小幅翘尾增势。一线城市呈现较强韧性,二线城市12月份整体涨多跌少,环比出现明显回升,城市内部分化格局持续深化,核心二线城市需求出现补偿性回升,部分弱二线城市,市场未出现明显回温。

二、集中供地走向灵活,核心城市韧性较强

2022年土拍全面收官,无锡、南京、苏州等17个城市完成第四批次集中供地,四轮供地参与率已超80%。17城共计推出210宗地,其中成交199宗地,底价成交168宗地,底价成交率达84.42%。除此之外,无锡、苏州、南京全年集中供地增加至五轮,武汉则增加至六轮,四城共计推出住宅用地71宗地,其中61宗已成交,底线成交率75%。地方国资在年末供地中的托底作用仍未动摇,成都、武汉、苏州第四批次集中供地中,70%以上的地价款都是由当地国资平台所贡献。房企回归一二线城市拿地成为主流,而2022年诸多房企所聚焦城市范围进一步收窄,北京、上海、深圳、杭州、厦门等核心城市成为房企拿地重点关注地区,土拍市场保持稳定。

三、中央再强调房地产保平稳,重申行业支柱作用

12月15日-16日,中央经济工作会议强调要推动房地产业向新发展模式平稳过渡,再次意味着大幅松绑和纾困的目标主要是防范化解金融风险,以保主体的方式稳定房地产市场,防止形成区域性、系统性金融风险,让行业平稳发展。《扩大内需战略规划纲要》提出促进居住消费健康发展;坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,探索新的发展模式,支持居民合理自住需求。表明房地产仍将是中国最大的内需之一,刚性需求、改善性需求、住房租赁需求将是政策重点支持的方面。中央高层明确房地产是国民经济的支柱产业,再次强调房地产的重要性,在当前的市场环境下更具积极意义,有助于房地产市场信心的修复。预计未来房地产相关政策的优化和完善也将更直接和迅速。

投资建议

政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路,短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情,中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束,格局在曲折的修复路径中不断重塑,政策并不是无差别托底,房企分化逻辑加强,未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企:保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、建发股份(600153.SH);母公司稳定经营的优质物管公司:招商积余(001914.SZ) 、万物云(02602)。

风险提示

基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。

本文来源微信公众号“中国银河证券研究”,作者王秋蘅,智通财经编辑:陈秋达。