天風證券：房貸利率動態調整機制建立 2023年房地產銷售或企穩復甦

智通財經APP獲悉，天風證券發佈研究報告稱，此次央行、銀保監會發布的建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知，一方面利用“因城施策”用好政策工具箱，另一方面堅持“房住不炒”，溫和刺激剛性購房需求。伴隨着保交樓、“三支箭”等供給側政策陸續出臺，房企融資渠道有望逐步打通，整體的政策環境有望得到改善，供給側的支持或逐漸傳導至需求側，形成良性循環，2023年房地產銷售或因此而企穩復甦。

事件：1月5日，根據央行官網，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

天風證券主要觀點如下：

首套住房貸款利率動態調整建立

1月5日，根據央行官網，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。其中對於評估的內容主要有1)評估期爲上季度末月至本季度第二個月(自2022年第四季度起)，此前2022年9月29日央行、銀保監會發布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，時間節點爲2022年底，此次下發通知將此前9月的規定時間延長;2)評估指標爲當地新建商品住宅銷售價格。

房貸利率調整機制要求：i)評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款下限;ii)地方政府因城施策，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業個人住房貸款下限;iii)採取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。值得注意的是，通知規定，二套住房商業性個人住房貸款利率下限按現行規定執行。

二三線城市住宅價格指數連續三月同比環比均下降

2022年1-11月，全國商品住宅累計銷售均價同比下降3.06%，同比降幅自2022年5月開始逐月收窄。從全國範圍看，2022年9-11月連續3個月，70個大中城市住宅價格指數環比和同比均下降。從城市能級看，2022年9-11月，一線城市的新建商品住宅價格指數同比持續正增長、環比持續下降;二線城市和三線城市的同比、環比均持續負增長。從具體城市看，在全國直轄市、省會城市、計劃單列市等35個重點城市的樣本池中，2022年9-11月連續3個月新建商品住宅銷售價格環比、同比均下降的城市共有12個，分別爲哈爾濱、瀋陽、大連、天津、石家莊、太原、蘭州、鄭州、武漢、福州、廈門、南寧，佔樣本池城市個數的34%。

“房住不炒”基礎上着力支持剛需

商業性個人住房貸款利率下限主要由央行、銀保監會確定全國層面的利率下限、各地方政府按因城施策確定當地利率下限兩個層面決定。目前，全國層面的首套住房商貸利率下限爲LPR減20個bp，二套住房商貸利率下限爲LPR上浮60個bp，目前5年期LPR爲4.30%，相應的首套和二套住房的商貸利率下限分別爲4.10%、4.90%。此次針對首套住房的商貸利率下限的動態調整政策在“房住不炒”的基礎上着力支持剛需，有助於房地產市場平穩健康運行的長效機制的形成。

投資建議：看好受益於行業集中度提高的優質龍頭：萬科A(000002.SZ)、保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、金地集團(600383.SH)、中國海外發展(00688)、龍湖集團(00960);優質成長：新城控股(601155.SH);優質物管：招商積餘(001914.SZ)、保利物業(06049)、碧桂園服務(06098)、旭輝永升服務(01995);龍頭代建：綠城管理控股(09979)。建議關注：華潤置地(01109)、濱江集團(002244.SZ)、華髮股份(600325.SH)、越秀地產(00123)、建發國際集團(01908)、華潤萬象生活(01209)。

風險提示：政策實施不及預期、宏觀經濟不及預期、房屋銷售不及預期。