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打新警示│尖崗山“剛需化”,會站崗嗎?

打新警示│尖崗山“剛需化”,會站崗嗎?

格隆匯 · 09/14/2022 06:32

尖崗山的價格體系徹底“亂”了!

網友爆料,近期萬科未來之光即將入市,首推726套,主力户型73-98平3-4房,單價7.38萬/平起,73平户型539萬起(約400套),98平户型約160套。

如果加上近兩三年入市的越秀和樾府、尖崗山壹號以及萬科都會四季,意味着尖崗山豪宅的定位,正慢慢剛需化。

項目地塊是萬科今年4月拿下的,普通商品房毛坯限價87494元/㎡,短短5個月就已經張羅着入市,不得不説萬科是真的夠速度。

作為豪宅區域的項目,論區位是真心可以。

項目距離寶安大熱版塊寶中直線距離只有6公里,距離前海7公里,通勤自駕到福田中心35分鐘以內,比光明到福田通勤感要好不少。

另一方面靠近鐵崗水庫,有尖崗山公園,寶安公園,企龍山公園三大公園環繞,依山看水,周邊也沒有雜亂無章的農民房和工廠,自然生態環境非常不錯。

論教育配套,也還不錯。

學區在南科大附中寶安學校學區範圍內(以教育局公佈為準),項目還配建公共幼兒園,有名校光環,上學也便利。

論户型品質,競品中也能打。

户型實用,明廚明衞,陽台採光面大,動靜分區科學。特別是73平户型能做到緊湊的三房,98平户型能做到緊湊的4房,實用到極致。

這樣的户型使用率,放在寶安新房中,幾乎是少有。

萬科自己去年入市的都會四季雖然也有70平三房的户型,但94平和96平的户型也是中規中矩的三房。

論居住舒適度,項目容積率較低,小高層的格局沒有高樓壓迫感。

論價格段位,剛需有望上車。

項目最近釋放出來的消息,73平總價大約在539-600萬;80平A户型總價大約579-650萬;80平B户型總價大約619-700萬。

五百多萬就能上車豪宅區的精裝小三房,相當於用光明總價買尖崗山,有基礎的教育配套,景觀環境好,距離市區也更近。

用光明的總價,買尖崗山固然有誘惑力,但尖崗山也不可避免地帶着“豪宅區”的問題。

先看與項目相關的bug。

尖崗山雖然產業規劃不錯,但由於一開始規劃是希望再創造一個高端豪宅片區,加上附近水庫的限制,成為地鐵的盲區。

距離最近的地鐵站直線距離達到1.2公里,這對依賴地鐵通勤的剛需而言,多少有點美中不足。

而且區域內,因為前期落成大量的聯排和獨棟別墅,也限制了區域內的商業發展。

區域內幾乎沒有大型的商業配套,滿足生活購物需求,要麼依賴這幾年新生高層的底商,要麼就是區域外的商業Mall。

整體上看,片區在升級完善,距離成熟還需要很長一段時間。

但最主要的還價格的問題。

作為剛需盤,價格是影響購房羣體出手的最大因素,因為剛需看價錢,看得比其他都重。

如果網友爆料的價格準確,小户型7字頭也還算友好,但項目整體毛坯限價達到8.74萬/平,加上裝修費,單價直衝9萬+/平。

小户型價格低了,大户型的就更不會太便宜。

這個價格已經可以選擇前海、西麗的改善盤,或者配套更成熟更完善的新安片區和龍華紅山片區。

比如新安步行距離12號線上川站(在建)約650米的玖玖頌閣,折後單價8.4-8.7萬/平,88平户型總750萬左右,商業氛圍更成熟,公園、學校、醫院距離更近,還有半贈送的大陽台。

比如距離紅山地鐵站約950米的中海聞華里,地鐵、學校、大型商業也更好,城市界面也乾淨舒服。

這兩個項目雖然不是十全十美,但600萬~700萬左右的價格段位,和剛需的需求匹配度更高。

另外距離項目直線約1.3公里鳳鳴水岸,未來也是同類品質的競品,户型建面75-95-120平3-4房。

其中75平户型也能做到3房,毛坯限價8.32萬/平,總價和萬科未來之光差不多。

所以按照毛坯限價8.74萬/平來看,萬科未來之光的性價比似乎就沒有想象的高了。

那麼尖崗山還值得打嗎?

如果是在兩年前,鯊魚是不建議的。

因為在豪宅區選擇一個剛需小區,會存在很大的錯配,未來二手房轉讓不夠友好。

傳統的豪宅區景觀環境生態是主打價值,像深圳灣、香蜜湖、華僑城這些地方,環境乾淨,山水公園能大大提升富豪們追求的隱私性。

但對剛需來説,山水資源和自然生態卻是最不重要的,最不值錢的。花更高的價錢為景觀的溢價買單,不如一個好學校,一個地鐵口來得實在。

這就意味着,缺少剛需三件套的豪宅區,和剛需的住家需求是不匹配的,進入二手房市場流通後,也就不會成為剛需選擇的主流產品。

而對有錢人來説,豪宅除了追求景觀價值,在户型大小方面“大”才是主流,緊湊逼仄的户型根本就不在選擇的範圍。

所以豪宅片區逼仄緊湊的小户型,有錢人也很難看得上。

但現在鯊魚會保留建議。

一方面尖崗山雖然具備很好的環境生態和景觀,但一直在豪宅和偽豪宅之間反覆橫跳。好好的豪宅賣出“白菜價”,市場一直都保留質疑的態度。

另一方面,尖崗山正在逐漸“剛需化”。

雖然片區規劃的思路是希望藉助山水公園的好景觀來打造新的豪宅區,但近幾年靠曦城撐起的豪宅圈層被打破。

當初曦城分六期開發,在還沒有其他產品出現之前都是純別墅區。

曦城三千套左右的別墅體量加上新世界名鐫別墅羣,組成深圳最大的純別墅區。

可惜當中海九號公館進入片區後,尖崗山豪宅圈開始縮小。中海九號公館雖然堅持走豪宅定位,做了聯排別墅,但也做了8棟高層。

泰禾進入尖崗山片區後,雖然希望打造深圳最牛的院子,把尖崗山的逼格再提升一個等級,但可惜留下的爛攤子也夠尖崗山喝一壺。

因為泰禾不僅創造深圳當年的地王價格,順便也把尖崗山的樓面單價推到了79907元/㎡,也間接導致後續進入尖崗山的開發商不得不高價拿地。

當越秀進入尖崗山的時候,尖崗山片區“剛需化”就更明顯了。

越秀和樾府設計的户型,連洋房户型都沒有超過110平,一期高層户型也集中在110-140㎡。但價格也更貴了,洋房均價也達到了10.6萬/平,一期高層的均價也去到了8.6萬/平。

而同樣時間段入市的尖崗山壹號,則是把尖崗山推向了“硬剛需”層面,入市的面積段做出了79平3房的户型,把總價門檻拉低到精裝三房總價679w起。

到了萬科都會四季,則直接就把户型做成了剛需品,推出了更小的剛需户型,上車總價變得更低。

去年萬科都會四季入市,推出70-115㎡3-4房精裝户型,均價約8.82萬/㎡,總價區間在524-1113萬/套。

如今萬科未來之光,同樣主打73-80平低單價小户型,接下來鳳鳴水岸也會推出面積75-120平3-4房產品。

這些產品都代表了尖崗山豪宅圈在慢慢收窄,一個剛需型的陣地也在慢慢誕生。

不過提醒一下,尖崗山的價格體系在重構。

從尖崗山的拍地歷史來看,尖崗山紮紮實實站在了8萬~9萬/平的台階上。

因為這個價格,既能買南山的前海和西麗,也能買南山的赤灣,加點錢甚至還能買大熱的太子灣。

作者 | 醉酒大鯊魚