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复牌反弹超六成,汇景控股(9968.HK)价值回归有望延续

复牌反弹超六成,汇景控股(9968.HK)价值回归有望延续

格隆汇 · 07/28/2022 02:22

去年以来,受到宏观经济环境、地产行业持续下行调整、疫情反复爆发等影响,许多房企正以时间换空间的方式,积极寻求债券交换或展期。

7月22日,汇景控股作为国内立足于粤港澳大湾区的综合住宅及商用物业开发商,正式宣布公司已于7月21日完成一笔尚未偿还的2022年到期票息12.50%优先票据交换要约,并拟发行2023年到期的107,600,000美元票息12.50%优先票据。

在笔者看来,汇景控股在此时行业低迷的大环境下主动进行债券交换要约或为一个“最佳选择”,此举不仅能够延长公司债务的到期日、强化其资产负债表及主动管理现金流水平,还能够将现金用于关键之处,以保证后续的可持续发展能力,用更稳健的方式等待市场复苏回暖。而且,资本市场逐步恢复理性,公司复牌后当天涨幅更是高达63.89%。在接下来的时间里,汇景控股价值回归也有望延续。

图:汇景控股的股价表现

资料来源:Choice金融终端,格隆汇整理


完成“交换要约”,积极进行债务管理


具体来看此次汇景控股操作,公司通过交换要约的方式积极主动的进行债务管理,亦应对暂时的流动性短缺。据悉,在交换要约完成之前,公司分别于本月13日、15日及18日宣布对票据进行延期,最终于7月21日完成交换要约。2022年到期的旧票被2023年到期的新票所置换,汇景控股最终是实现了债券展期的效果,并不属于任何意义上的债务违约。

不仅如此,这种方式将能够为汇景控股提供充足的时间应对短期的现金流压力,使公司业务稳定发展并保证项目按时交付。同时也意味着汇景控股在尽可能保障稳健经营的同时,主动应对市场潜在风险,是对投资者负责的做法,可谓是一个双赢策略。

另外,汇景控股处理债务问题的不同之处是公司在此次交换要约前,司早已积极采取资产优化和促进销售的方式回笼资金。在一系列出售资产以及债务管理动作后,公司的资金压力将迎来进一步缓解,有助于公司更好的应对市场的不确定性,以保证公司可持续健康发展。

虽然从市场表现来看,据choice数据显示,7月22日汇景控股停牌前股价持续下挫,最终闪崩跌停,跌幅达88.31%,市场情绪极度悲观。

但进一步深入探究之后,笔者认为汇景控股这次股价下跌背后的原因主要是由于市场对公司债务问题以及其未来发展的担忧。实际上,正如汇景控股,对于那些想要通过交换要约或展期来走出流动性困境的优质房企来说,置换后公司仍然能够基于其自身实力逐渐恢复经营和融资


基本面依旧稳健,业务发展持续向好


至于投资者最为担忧的公司股价表现不佳,正如前文分析的那样,笔者认为这与公司的基本面无关,其主要原因是公司股权较为集中,而7月22日当天买盘不足,是市场流动性暂时短缺所致。

众所周知,港股市场交易没有涨跌幅限制,完全依靠市场自身的调节能力来进行调控。但是市场往往也存在“力不从心”的现象,尤其是成交量较小的股票。

所以说,往往股价出现暴涨暴跌的情况是由于市场的过度反应,并没有充分发挥资本市场定价作用。基于这一点,汇景控股的港股市场表现无法证实公司价值到底几何。事实上,汇景控股不仅短期债务风险已解除,而且公司的基本面依旧坚挺。

从财务方面来看,汇景控股的资产总额不断提高。据公司年报显示,汇景控股的资产总额从2017年的77.05亿元提升至2021年151.82亿元。而且,公司的资产增速更是明显大于负债增速,并非市场上传言的资不抵债。此外,汇景控股的资产负债率持续降低,这也意味着公司的偿债能力逐年提升

图:汇景控股的资产负债情况

资料来源:汇景控股2021年年报,格隆汇整理

在公司的业务层面,汇景控股也展现出较强的生命力。公司住宅开发这项主营业务,主要是以城市更新为核心发展点,同时配以文旅康养和科创产业为双翼,呈现出“一主一核两翼”的战略布局。不难发现,公司丰富多元的收入结构具备一定的经营韧性,抗击风险的能力较强,其营业收入在2021年依旧取得了正增长。

细分来看,汇景控股选择着力的各个发展点也富有前瞻性思维。根据中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立表示:“未来的房地产发展重点有三个领域,一是城市更新,二是为农民工市民化提供经济适用房、保障房、廉租房,三是乡村建设。”而汇景控股所聚焦的城市更新作为房地产的三大关键之一,显然拥有较为乐观的未来发展前景。实际上,公司持续推进高质量城市群的精准布局和耕耘,也同样赢得了客户的高度评价。

另外,文旅康养行业近年来也备受政策支持与鼓励,长期发展前景依旧向好。虽然文化和旅游行业由于前两年受疫情影响较大,目前仍处于恢复“元气”的阶段。但是,近日人民银行、文化和旅游部联合印发《关于金融支持文化和旅游行业恢复发展的通知》,鼓励各级文化和旅游行政部门加大对受疫情影响的企业提供贴息支持,发挥政府性融资担保体系在降低文化和旅游企业融资成本中的作用。

而且,在针对康养行业的健康发展方面,国家卫生健康委等十一部门也联合印发了《关于进一步推进医养结合发展的指导意见》,支持社会力量提供多层次、多样化医养结合服务。未来也将通过政府购买服务等方式,统一开展老年人能力综合评估,支持符合条件的医疗卫生机构为老年人提供基本公共卫生、家庭医生签约等服务。

不难发现,这些政策将从各个层面呵护文旅康养行业。汇景控股所武装的“两翼”中的一“翼”文旅康养是顺应国家政策趋势性变化,拥有较大的发展空间。

科创产业作为“两翼”业务的另一“翼”,同样也实现了跨越式的发展。例如,汇景控股看到了粤港澳大湾区智能创造庞大的需求市场,在2020年8月就开始陆续开展汇景·湾区5G智造港等高科技项目,并于2022年6月汇景·湾区5G智造港展示中心也正式开放。这个集“展览+服务”于一体的展示中心,能够充分满足集中生产、集中治污的政策需求,也是响应国家推动工厂智能化升级的号召。

整体来看,汇景控股“一主一核两翼”的战略高度契合国家经济发展的重点方向。此前推出的“稳经济”一揽子政策中提出的六个方面33项具体政策措施及分工安排,在一定程度上也是利好公司的业务发展。不论是从短期还是长期的时间维度来看,支持并引导房地产行业的良性循环和健康发展已成为大势,汇景控股的业务布局以及公司的所作所为恰恰也是符合时代的潮流,而公司的基本面向好也代表了公司的偿债能力、融资能力改善可期。


小结


此次汇景控股通过“借新还旧”的方式化解了短期的债务风险,最悲观、最恐慌的时刻已经过去。而从长期来看,汇景控股在业务布局方面相当前瞻,其未来发展前景也较为乐观。伴随着公司多元化的业务不断推进,以及国家政策的深入实施,公司的基本面将持续优化,笔者认为汇景控股复牌当日即反弹超六成是一个十分积极的信号,相信未来公司的真实价值也将被市场发掘,有望回归至合理的水平。