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資方代建業務連下多城,綠城管理控股(09979.HK)加速佈局新風口

資方代建業務連下多城,綠城管理控股(09979.HK)加速佈局新風口

格隆匯 · 07/27/2022 22:03

如果説2021年房地產的關鍵詞是“房住不炒”和“穩”,那麼今年地產行業的主旋律則可以概括為“三保”——“保交樓、保民生、保穩定”。

地產行業轉型升級過程中,部分房企資金鍊斷裂導致市場出現項目停工、難以按期交付等問題,容易造成民生隱患,為加快風險化解和出清,資產管理公司快步入場。

但資產管理公司通常並不具備房地產項目開發和管理能力,傳統的“投融管退”在現行背景下遭遇挑戰——如何在加快債權方投資回籠的同時完成緊迫的“保交樓”任務?這背後正藴藏着新的行業機會——為金融機構提供代建服務。

日前,“國內代建第一股”綠城管理就發佈了佈局資方代建以來的首份半年報。數據顯示,2022上半年公司實現營收12.59億元(人民幣,單位下同),同比增長16.4%;毛利6.35億元,同比增長23.7%;歸屬於公司股東的淨利潤3.61億元,同比大增33.4%,成為地產行業波動期逆勢增長的典型代表。上半年當期在建面積中,金融機構的委託項目已達一百萬平方米,佔比達到2.1%,而在綠城管理的預期中,該業務全年收入佔比有望達到10%,新業務的潛力以及對業績的促進作用可見一斑。

一、兼具經濟與社會效益,資方代建風口屬性凸顯

資方代建,即為金融機構提供代建服務。目前來看,這一細分賽道具有極強的政策紅利和風口屬性。

首先,房地產去金融化進程中,金融機構、資產管理公司等將逐步成為房地產投資的重要主體,對應的代建需求廣闊,有望迎來快速發展。尤其在不良處置板塊,代建公司與金融機構聯合,為不良資產提供金融支持方案,以及專業開發管理服務實現不良資產盤活,也就是文章開頭所述的情況。根據中信建投的測算,涵蓋AMC與房地產信託在內的資方代建市場規模約在334億元,成為今年代建行業的新賽道。

其次,資方代建符合共同富裕的導向,具備潛在的政策支持動力。在“維穩”的長期策略下,化解房地產市場的交付風險和債務風險將成為重要風向,代建能合理調配專業力量參與遇困企業、紓困項目的開發,避免因樓盤無法交付帶來的各種矛盾,對地方經濟、社會和諧產生積極的促進作用,對“保交樓、保民生、保穩定”來説意義重大,國家和社會都樂於見到,有望獲得政策呵護。

其三,代建龍頭企業介入資方代建,能實現社會多方主體的共贏。如“代建第一股”綠城管理,擁有央企信用背書和強大品牌影響力,在參與紓困項目中,能通過重構信用、品牌煥新、專業開發,重啟項目銷售、重振市場信心,為購房者按期交付高品質住宅,為債權方加速回籠投資,為原開發商減少負面輿情,為供應鏈企業及時協調支付工程款,助力政府維護社會和諧穩定。可以説,資方代建是契合當下多方主體訴求的最優選擇。

二、把握市場機遇,綠城管理搶跑資方代建賽道

在一眾代建公司中,綠城管理控股率先捕捉到風口,將為金融機構提供代建服務作為其“3+3”戰略的重要組成部分。目前,公司與多家金融機構展開的資方代建業務相繼落地,成為當前市場上唯一具備不良項目前、中、後端介入全方位服務經驗的的上市公司,初步形成卡位優勢。

綠城管理的代建服務有兩個典型特徵,一是不出資、不提供徵信,保持輕資產屬性;二是在項目不同階段介入且全國範圍鋪開。具體來看,在項目不良前期,綠城管理與中糧信託合作的原恆大江陰項目,已經重新統籌規劃運營思路並解決農民工工資及部分供應商欠款問題,進入續建階段;在項目不良中期,綠城管理受相關資方委託,為奧園廣州雲和公館項目提供代建服務,目前已完成合作簽約;在項目不良後期,綠城管理為河北唐山國有企業委託方操盤的某破產重整項目穩步推進中,此外亦響應柳州市中級人民法院招募,參與廣西官塘投資發展有限公司破產後的重整計劃。

與此同時,隨着金融機構涉房涉地項目從不良紓困逐漸往自投、融資領域延伸,綠城管理也積極開拓,在承接金融機構主動投資方向,通過在項目勾地和融資階段的對接,鎖定了北谷資產落地浙江温州、義烏的兩大項目;在搭設金融服務平台方面,已與喜神資本、北谷金融、前海潤和等機構簽約成立合資公司,幫助有融資需求的項目找到融資渠道。

綠城管理亦多次強調,其“資方代建”與市場同行的“融資代建”並不相同。綠城管理始終堅持輕資產戰略定力,以不出資、不提供徵信為原則,保持輕資產屬性。

三、多重優勢助力,綠城管理全年資方代建佔比或達10%

在今年5月的經營專題會議上,綠城管理預期全年資方代建業務收入佔比有望達到10%左右,將成為公司新的業績引擎。為何綠城管理能夠率先獲得眾多金融機構的青睞,成為資方代建風口的充分受益者?

一方面,綠城管理擁有母公司綠城中國的央企信用背書和品牌美譽度,並具備獨立上市公司地位,這兩個屬性令其在政府、國企、金融結構業務中具備天然的競爭優勢。

另一方面,作為連續六年行業市佔率第一(22.4%)的行業龍頭公司,綠城管理業務輻射全國,業務經驗豐富,專業能力硬核。作為國內代建業務的“拓荒者”和服務標準建立者,公司人才團隊優勢顯著,並已形成代建全方位工作標準和健全的知識體系,能夠應對資本代建項目的非標化、個案化,把控好項目風險,為各合作方創造更大的利益。

此外,綠城管理擁有強大的客羣與供應鏈夥伴資源,過往已服務超1000組多元化業務背景的B端委託方,同時,憑藉超1000家供應鏈企業的強大的戰略合作資源,通過搭建開發與服務平台,相互導流與賦能,分享價值創造能力,為公司代建業務的全國化發展奠定了堅實基礎。

事實上,綠城管理的戰略前瞻性已經在此前公佈的“3+3”業務模式中得到驗證。早在今年初,公司就表示將在政府代建、商業代建及資方代建三項主業基礎上,疊加金融、產城及產業鏈三項配套服務。可以預見的是未來代建賽道將更加廣闊,綠城管理將始終站在C位,在經濟效益和社會效益的共同作用下,公司的內在價值也將不斷提升。