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流拍潮来袭!深圳第二批集中供地能完满收官吗?

流拍潮来袭!深圳第二批集中供地能完满收官吗?

格隆汇 · 09/24/2021 04:34

作者:纳纳酱吖

下周二(9月28日),深圳第二批集中供地正式开拍!

22宗居住用地、全部70年产权、总起拍价421.98亿元、总最高限制地价485.16亿元,多个数字刷新深圳土拍历史。

自今年2月,22城官宣“土地两集中”开始,半年多来,全国土拍市场可以说是跌宕起伏。尤其是近段时间,各地进入第二批次的集中出让,幺蛾子更是多了起来。

@格隆汇楼市简单整理了一下:

7月29日

长沙市自然资源和规划局发布公告,将第二批住宅(含商住)用地集中出让时间由7月推迟至8月。

8月6日晚间

深圳公共资源交易中心官网发布公告,中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权,具体出让时间另行公告,参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。

8月10日

天津市规划和自然资源局发布公告,61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间延长至8月31日,挂牌起始时间统一调整为今年9月1日9时起,挂牌截止时间统一调整为今年9月10日。

8月11日

青岛市自然资源和国土局以及青岛市各区自然资源局发布公告,7月30日青岛市公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”,再次实施公开出让时间,以届时公告为准。

8月13日

福州宣布第二批集中土拍延至9月,同时对19宗地块的最高价格进行了调整,最高溢价率均不超过15%。调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整,以及多幅地块出让条件优化等方面。

8月13日晚间

上海市宣布第二批住宅用地集中出让公告延期至9月。

8月17-19日

济南、杭州和沈阳三城先后宣布第二批集中供地出让“中止”或“延期”。

截至8月底,包括深圳、杭州、青岛、北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、杭州、济南、福州等在内的十余个城市,宣布了第二批集中供地中止或延期。

其中,天津、杭州、福州等城市还对土拍规则进行了调整

(图源:中指研究院)

土地,作为城市建设和发展的基础,已经渗透进我们的生活之中。本以为“土地两集中”后,可以规范交易市场、控制溢价率、防止高房价、稳定预期

但最近一周各城市接连发生多宗土地流拍的情况,这又在预示着什么吗?


1

“流拍潮”来袭?


9月以来,22城第二批集中供地开始,本来9月是收获的季节,但是土地市场却仿佛遭遇了寒潮,各地呈现不同程度的流拍情况。

仅9月15日,杭州、沈阳、合肥接连出现流拍。

当天中午(9月15日),杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止,有9宗地块报名未达标,相当于提前宣告流拍,流拍率达90%

9月15日下午,沈阳46幅地块报名截止,其中24宗地块被宣布提前停止交易合肥也宣布,原定9月17日开拍的17宗地块,仅剩下8宗将如期出让,即有9宗地块提前流拍

9月15日成都也进行了第二批土地拍卖,一共出让19宗地块,仅4宗地块卖出了溢价,溢价率在9.6%-10.3%之间;其余15宗地块都没有竞价过程,直接零溢价成交。之后的9月17日,成都土拍再次遭遇滑铁卢,位于新都区的3宗地块均流拍

如此凄凉的成绩摆在眼前,任谁都会感叹一句“市场真冷”。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析到,流拍的出现主要有两个方面,一个是土拍新规则中的“竞品质”,会加大房企拿地和开发的成本;另一个是竞品质项目的约束力比较大,存在现房销售的要求,部分房企为回避这个要求就会放弃拿地

这也就是最近人们常提到的“房企躺平了”。

严跃进还表示,房企出现躺平现象,是值得当前重点关注的风险点。近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多,各类担忧确实增加。对于房企而言,拿地工作压力大,对企业资金面状况要求也高,这使得房企拿地的意愿减弱、拿地节奏放缓,对各地土地供应目标的完成构成较大挑战。

从目前的市场情况来看,流拍现象或许还会持续出现。

8月11日,自然资源部召开闭门会议,要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%,且不得提高起拍价,被视为地方政府让利,但是项目集中入市、现房销售等,还是影响了行业,促使大多数房企选择了“躺平”。


2

最高总价485亿,深圳土拍会成功吗?


8月29日,深圳土地矿业权交易平台发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告,出让时间、最高限制地价都做了调整,唯一没变的就是出让地块还是之前公布的那22宗。

出让时间定在9月28日,下周二。

最让人震惊的就是所有地块的最高限制地价都下调了,其中位于宝安松岗街道的A401-0187宗地是所有地块中地价最高的,同时也是降价最多的,最高降价19亿元!

此前我们也对此作了较详细的报道,点击链接可看原文《最高降价19亿!深圳土拍规则升级:限价、限购、摇号,地价盯房价!》

距离地块出让时间仅一个周末,在此@格隆汇楼市 为大家简单介绍一下这22宗地块,通过具体信息,大家可以猜一猜这次深圳的第二批集中供地是否会“成功”呢?

01 - 桂湾片区三开发单元04街坊T201-0157地块

占地面积23114.89㎡,容积率5.46,建筑面积126320㎡,起价45.58亿元,起始楼面价36083元/㎡上限价格52.41亿元

地块建设普通商品住房,配建只租不售的人才住房。只租不售人才住房初始配建面积不少于11780㎡。普通商品住房最高毛坯均价为 92000元/㎡。

02 - 南山区西丽街道T403-0401地块

占地面积5925.89㎡,容积率3.71,建筑面积21994㎡,起价2.09亿元,上限价格2.4亿元

地块建设全年期自持的市场租赁住房,宗地内租赁住房在70年出让年期内自持。

03 - 龙华区民治街道A811-0344地块

占地面积16652.31㎡,容积率4.6,建筑面积76599㎡,起价21.84亿元,起始楼面价28512元/㎡上限价格25.11亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于12986㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于85000元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于41000元/㎡、最高售价不得高于43100元/㎡。

04 - 龙华区民治街道A817-0614地块

占地面积23705.24㎡,容积率5.17,建筑面积122477㎡,起价31.88亿元,起始楼面价26029元/㎡上限价格36.66亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于25195㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于75700元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于36600元/㎡、最高售价不得高于38400元/㎡。

05 - 龙华区民治街道806-0394地块

占地面积24731.61㎡,容积率4.94,建筑面积122291㎡,起价28.59亿元,起始楼面价23379元/㎡上限价格32.87亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于16427㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于75200元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于36800元/㎡、最高售价不得高于38600元/㎡。

06 - 龙华区观湖街道A916-0572地块

占地面积4555.14㎡,容积率4.1,建筑面积18670㎡,起价1.01亿元,起始楼面价5410元/㎡上限价格1.16亿元

地块建设全年期自持的市场租赁住房,宗地内租赁住房在70年出让年期内自持。

07 - 宝安区福海街道A208-0989地块

占地面积24334.71㎡,容积率4.2,建筑面积102195㎡,起价18.98亿元,起始楼面价18572元/㎡上限价格21.82亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于9073㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于49400元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于24700元/㎡、最高售价不得高于25900元/㎡。

08 - 商宝安区松岗街道A407-1020地块

占地面积25541.93㎡,容积率6.75,建筑面积172317㎡,起价17.79亿元,起始楼面价10324元/㎡上限价格20.45亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于13825㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于47200元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于22700元/㎡、最高售价不得高于23800元/㎡。

09 - 宝安区沙井街道A301-0583地块

占地面积29666.45㎡,容积率4,建筑面积118660㎡,起价19.57亿元,起始楼面价16493元/㎡上限价格22.5亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于10976㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于48400元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于24200元/㎡、最高售价不得高于25400元/㎡。

10 - 宝安区松岗街道A401-0187地块

占地面积331459.7㎡,容积率1.54,建筑面积510854㎡,起价63.29亿元,起始楼面价12389元/㎡上限价格72.78亿元

地块建设“普通商品住房、出售型人才住房”(初始各占比50%),普通商品住房售价不得高于47200元/㎡,可售人才房平均售价不得高于28200元/㎡、最高售价不得高于29600元/㎡。

11 - 光明区光明街道A511-0039地块

占地面积10721.07㎡,容积率5,建筑面积53605㎡,起价9.65亿元,起始楼面价18002元/㎡上限价格11.09亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于4800㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于48900元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于24200元/㎡、最高售价不得高于25400元/㎡。

12 - 光明区玉塘街道A602-0990地块

占地面积11475.3㎡,容积率5,建筑面积57375㎡,起价9.24亿元,起始楼面价16105元/㎡上限价格10.62亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于6225㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于47200元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于23300元/㎡、最高售价不得高于24500元/㎡。

13 - 光明区新湖街道A622-0118地块

占地面积23959.74㎡,容积率4,建筑面积95790㎡,起价12.51亿元,起始楼面价13060元/㎡上限价格14.38亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于23810㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于48200元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于24000元/㎡、最高售价不得高于25200元/㎡。

14 - 光明区凤凰街道A503-0093地块

占地面积32344.2㎡,容积率5.4,建筑面积174655㎡,起价32.47亿元,起始楼面价18591元/㎡上限价格37.34亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于20550㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于48900元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于24100元/㎡、最高售价不得高于25300元/㎡。

15 - 光明区马田街道A631-0115地块

占地面积24752.24㎡,容积率4.9,建筑面积121405㎡,起价17.11亿元,起始楼面价14093元/㎡上限价格19.67亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于14030㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于45300元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于22600元/㎡、最高售价不得高于23700元/㎡。

16 - 龙岗区南湾街道G06301-0416地块

占地面积13708.87㎡,容积率4.49,建筑面积61512㎡,起价10.5亿元,起始楼面价17070元/㎡上限价格12.07亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于13572㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于54700元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于26900元/㎡、最高售价不得高于28200元/㎡。

17 - 龙岗区宝龙街道G11101-1126地块

占地面积46038.53㎡,容积率5.21,建筑面积239922㎡,起价24.39亿元,起始楼面价10166元/㎡上限价格28.04亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于29454㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于38600元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于19100元/㎡、最高售价不得高于20100元/㎡。

18 - 龙岗区龙岗街道G10101-0329地块

占地面积14873.47㎡,容积率4.54,建筑面积67499㎡,起价7.0亿元,起始楼面价10371元/㎡上限价格8.05亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于14838㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于38200元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于18600元/㎡、最高售价不得高于19500元/㎡。

19 - 龙岗区宝龙街道G02113-0052地块

占地面积20431.93㎡,容积率4,建筑面积81724㎡,起价10.25亿元,起始楼面价12542元/㎡上限价格11.78亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于8182㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于40200元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于19600元/㎡、最高售价不得高于20600元/㎡。

20 - 龙岗区龙岗街道G09202-0047地块

占地面积24989.06㎡,容积率5.22,建筑面积130327㎡,起价13.25亿元,起始楼面价10167元/㎡上限价格15.23亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于28506㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于38200元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于18600元/㎡、最高售价不得高于19500元/㎡。

21 - 坪山区碧岭街道G11329-0102地块

占地面积40269.71㎡,容积率4.5,建筑面积181210㎡,起价20.55亿元,起始楼面价11340元/㎡上限价格23.63亿元

地块建设普通商品住房,初始配建不少于16081㎡的出售型安居型商品房。普通商品住房售价不得高于40400元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于19600元/㎡、最高售价不得高于20600元/㎡。

22 - 深山特别合作区鹅埠镇E2021-0002地块

占地面积40526㎡,容积率3.5,建筑面积141841㎡,起价4.44亿元,起始楼面价3130元/㎡上限价格5.1亿元

地块建设建设普通商品住房,普通商品住房售价不得高于11300元/㎡