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【业绩会直击】建发国际集团(HK.1908):核心指标表现亮眼,持续释放增长势能

【业绩会直击】建发国际集团(HK.1908):核心指标表现亮眼,持续释放增长势能

格隆汇 · 09/01/2021 01:46

2021830建发国际集团(HK.1908召开2021中期业绩发布会,公司执行董事兼董事会主席庄跃凯先生、执行董事兼行政总裁林伟国先生、财务总监陈诗楠先生、资本市场中心总经理卢金文先生等参与了业绩会。

一、公司业绩回顾

2021年上半年,公司实现总收入83.96亿元,同比增长约240.93%。毛利润达到10.50亿元,同比增长100.43%;权益持有人应占利润约为3.03亿元,同比增长100.65%;基本每股盈利为人民币25.64分。中期宣派以股代息分红政策,股息每股1.1港元,对应2020年归母净利润的年度分红率高达50%。

在保持业绩稳步增长的同时,公司同样注重债务结构的优化,并维持良好的现金流状况。截至今年6月30日,公司现金短债比为3.12倍,加权平均融资成本为4.48%,较2020年下降50BP,稳健扎实的财务指标为公司后续创造了一个健康、灵活的融资环境。现金方面,截至今年6月30日,公司货币现金为337亿元,较2020年12月31日增长约20%,充裕的现金足以维持公司后续经营发展。

二、经营情况回顾

1、稳步提升,现金充裕,长期增长路径清晰

2021年上半年,建发国际集团实现合同销售金额约人民币917.09亿元,同比增长约256.04%;合同销售总建筑面积约429.97万平方米,同比增长约175.89%;现金回款约796.74亿元,同比增长约200%。

2、积极布局,稳健扩张,优质土储为中期业绩护航

近年来,建发国际集团在土地扩张方面积极且谨慎。在保持较高速度的同时,除深耕原核心一二线城市外,同时进军宁波、温州等准二线城市,以及下沉至上饶、宜兴、台州、宿迁等非集中供地的三四线城市,通过充分挖掘下沉市场,抢占三四线城市的市场份额和投资机会,以获取更优质的土地储备。

截至2021年6月30日,公司库存面积达1,809万平方米,较2020年末增长47%;库存货值达3,133亿元,较2020年末增长47%;权益比例达75%。从土储面积和总可售面积来看,公司存量充足,未来业绩有保障。

三、业绩会问答环节

Q1(1)上半年公司利润率受到了一些行业影响,后续的结算利润率和方向,应该是怎样预期?(2)下半年来看,应该很多民营公司拿地资金等各方面都会比较紧张;在土地获取及收并购方面,公司有没有更进一步计划,使得在后续增长上,能够更好超越市场?

公司管理层回复:

(1)中报整体利润率会比较低,主要由于今年中报正好有涉及四个2018年初拿的项目(太仓、南京等),占收入比重比较大(约42%),但毛利率较低,拉低了中报总体的利润率水平。从行业整体情况来看,行业整体的利润率水平也都不会很高,大部分招拍挂项目的净利润率水平大约在6%-9%。

随着公司的规模效益、品牌优势、以及区域深耕发挥作用,公司的销售和管理费用将有较大幅度的下降。但因为近几年建发国际销售额有大幅增长,相应的营销和管理费用有期间的错配。但只要保持较快增长,当年都会消化一些未来结转项目的管理和销售费用。

对项目的判断,公司不仅从毛利率角度考核,还是从净利润率、净利润的现金实现程度(不是不良资产)、以及项目周转角度(例如IRR)来看。预计公司全年净利润率将会回到7-8%的水平。

(2)从土地储备状况来讲,公司从一季度开始,就抓住一些优质的拿地机会,并根据自身销售去化速度、增长趋势,对土储开展有序补充。

上半年,公司加大了东部区域的布局,特别是在浙江、江西、福建及江苏等省份,为区域深耕做好了准备,以提升未来的竞争格局。

上半年集中供地的土地确实价格太高,对拿地有较大的影响。例如,杭州、福州城市,公司因为库存项目均去化完成,考虑到团队、品牌的维系,公司进行了适度少量的补充,同时更多采用合作模式。

下半年公司会结合销售周转及市场状况来把握机会,有序进行土储补充。

Q2:(1)公司如何展望房地产市场后续走势?如何面对在调控新常态下的新挑战?(2)公司在产品方面有没有什么新的想法?

公司管理层回复:

(1)现在整个房地产从政策趋紧,建发国际是根据自己的营销状态,来确定未来的发展策略。近两年,公司营业收入大幅度提升,主要得益于营销做得好,而这背后,保证现金流健康,是公司最关注的首要问题。

对于外界的政策变化,因为公司进入的区域和城市比较多,公司会逐一根据每个地方的政策和市场情况,积极快速地调整自身的经营策略:加大回款,扩大营业规模,从而提升利润绝对值。对公司而言,有三个重要方面,首先是安全运营,其次是实现高利润绝对值,最后是给予股东更多、更好的分红。

(2)公司一直坚持产品研发,并组建了专门的产品研发团队,对建筑、室内、景观等等方面进行全方面的研发。

公司已有技术上的沉淀和积累,未来也会推出更多的产品,以保证产品的竞争力。公司也注意到,营销的快速提升,主要得益于产品力,好的产品能进一步提升公司的营运速度,节省相应的财务费用,未来公司将会加大产品研发力度。

Q3(1)建发上半年销售规模超过900亿,下半年的销售目标是多少?(2)行业在7月后进入下行期,很多公司销售、回款的难度在提升,公司会采取哪些措施保证完成业绩目标?

公司管理层回复:

(1)目前看来,公司销售超额完成任务没有太大问题,具体超过多少,需要具体根据项目铺排情况而定。

(2)目前整个金融政策环境对按揭回款有一定影响,但公司有几个方面的优势:一是建发国际的资产质量好,二是客户质量高,可以保持一定的相对优势。此外,我们也会加强与战略银行的沟通,来减少按揭额度缩紧对公司的影响。

Q4:(1)公司如何看待最近集中供给之下地方政府纷纷推迟、终止土地挂牌的现象?以及对第二次集中供地的展望?(2)公司对于并购的考虑是怎样的?

公司管理层回复:

第二批集中供地各地确实放慢了一些速度,未来自然资源部可能会对供地政策会进行微调,公司也会积极去适应政策并视机会积极参加。至于政策会如何变动,公司获取的信息与公开市场是一致的。

公司对于并购的态度维持不变:对于一些并购机会,公司不一定能够消化,但只要收益和风险能够符合要求,公司也不会进行排斥,会谨慎对待,认真评估每个机会。

Q5公司上半年拿地润率水平?

公司管理层回复:

上半年拿地动态净利润率约在7%左右,个别地块是会比较低一些,但这些地块的风险也比较小,主要出于区域的战略布局拿的。同时,公司每个月都在对项目进行跟踪和检测,总体来看上半年的新增项目都处于比较正常的状态。

Q6(1)公司中期结算毛利率比较低,全年可以恢复到什么样的水平?(2)建发物业的发展规划?

公司管理层回复:

(1)南京和太仓的几个项目,收入约30多个亿,占上半年结算收入比重达42%,但毛利率相对比较低,拉低整体毛利率水平;预计年底的结算毛利率不会有太大的偏离。

(2)物业是在优秀的服务品质基础上,追求业务规模的增长;建发国际也将以公允的方式,对物业进行支持,促进竞争力增长。关于建发物业更细化的问题,希望广大投资者给公司管理层、包括董事会一段时间,对未来整体经营发展的思路进行梳理。后续公司会跟各位投资者做一个比较清晰、成型的报告。

Q7(1)公司融资成本4.48%,比2020年末下降50BP,这个下降幅度是如何做到的?如何看待下半年的融资市场?(2)公司收购工程服务领域的合诚股份,推动资源共享,会有怎样的业务协同以及未来的规划如何?

公司管理层回复:

(1)目前客观来说,整个金融体系对建发而言相对比较友好。虽然宏观政策面,有个别的业务品种不能做,但建发国际凭借国有背景优势以及优良的营运质量,使得金融机构愿意将资源倾斜给公司,所以就形成了市场化的融资成本。公司核心还是关注经营质量,包括对风险把控。在目前宏观政策收紧的情况下,能赢得金融机构的支持,确实比较难得。

(2)合诚股份是较优质的A股上市公司,整体业务同建发国际有较多的产业链关联。公司希望收购合诚后,在产业链上能形成更多的协同:

第一点:公司希望收购合诚后,一方面提升建发的营运速度,另一方面对合诚而言,也提高公司的营收和利润。

第二点:收购后,建发及合诚双方,也将在房地产开发产业链上面进行合作。建发房产没有自身的产业链队伍,例如施工和设计团队,但公司有很多技术专利和产品研发积累,经过了这次收并购,对后续建发技术专利在营运过程中的实施,有很好的帮助。

第三点:目前收购还没完全结束,未来如何加强产业链合作,公司也会和对方董事会进一步研究和协商。

Q8(1)管理销售费用占收入比重较低的原因?(2)公司未来2-3年的发展规划?

公司管理层回复:

(1)管理费用方面:一方面得益于项目的区域布局的管理半径增加,形成区域化优势;另一方面得益于公司的管理体系,以及管理信息化水平的优化和进步,能有效降低管理成本。

营销费用方面:在区域深耕后,多项目能共享营销成本,销售端的压力会比较小。同时,公司也自建了营销团队,代理比例降低,从而营销成本就降低了。

此外,公司在区域的品牌认可度和满意度较好,因此营销成本也比较低,未来公司会继续把产品和服务做好,通过口碑营销,降低销售成本以提升运营竞争力。

(2)未来的发展规划:对于长江以南区域,公司将继续深耕品牌优势并保持经营质量;对于经营较薄弱的区域,再进行进一步强化。

Q9(1)建发国际今年新拿地项目的操盘和并表比例?(2)建发国际的拿地决策流程是怎样的?(3)建发房产一级开发项目的市场定价是如何确定呢?

(1)建发国际今年新拿地项目的操盘及并表比例均较高,操盘有利于公司的团队培养、品牌深耕以及客户美誉度提升;

(2)根据公司公告,在业务定位上,建发国际与母公司建发房产进行了清晰的划分:①新增的房开项目、房开产业链及新兴产业的投资,原则上都由建发国际集团承接;②母公司未来的业务经营方向是一级土地开发、重资产商业等业务,原则上不再参与房开项目的竞拍;

(3)根据目前厦门的政策,建发房产参与的一级开发项目,仍需通过公开市场招拍挂出让,无法通过一二级联动直接转让。

Q10(1)今年预计结转的收入和利润率的情况?(2)近期据传监管拿地资金占销售比例不超过40%这一条政策,对公司是否有限制或者影响?

公司管理层回复:

(1)公司整体交房结转主要发生在下半年,公司将在10月份左右做比较全面的收入结转铺排,以确定具体交付情况。从全年看,净利润率水平预计在7%-8%区间。

(2)土地市场每月都有新变化。从国家政策的层面看,实施该条政策的目的在于希望房地产公司能够稳健可持续经营,而非无序的扩张;从公司角度,上半年建发国际销售高、增长快,对持续拿地有较高的保障;同时,公司的拿地节奏会综合考虑土地市场机会和自身经营状况,审慎、理性地拿地,目前未受宏观政策太大的影响。