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天风证券:维持万科A(000002.SZ)“买入”评级 销售维持低位增长 销售均价稳步提升

天风证券:维持万科A(000002.SZ)“买入”评级 销售维持低位增长 销售均价稳步提升

智通财经 · 08/31/2021 23:03

智通财经APP获悉,天风证券发布研究报告称,万科A(000002.SZ)作为行业龙头,具有强运营能力和管理红利,且在手现金多、负债极低、分红高、经营现金流持续多年为正,公司物业和商业板块发展迅速,潜在价值被低估,在丰厚土储支撑下地产主业仍有望维持稳健增长,维持“买入”评级。

事件:公司公布2021年半年报,实现营业收入1671.11亿元、归属于上市公司股东的净利润110.47亿元,同比分别增长14.19%和-11.68%;实现销售金额3544.3亿元,同比增长10.6%;实现销售面积2191.7万平方米,同比增长5.5%。

天风证券主要观点如下:

销售端:销售维持低位增长,销售均价稳步提升。

2021年上半年公司累计销售面积2191.7万方,同比增加5.5%,销售金额3544.3亿元,同比增加10.6%,累计销售均价1.62万元/平米,较上年同比增长4.8%。2021年上半年公司销售面积市占率2.47%,较2020年上半年的2.99%略有下降。分区域看,按照销售金额南方、上海、北方、中西部、西北和其他区域分别占总销售金额的20.4%、37.3%、21%、15.4%、4.5%、1.4%。销售端维持低位增长均价稳步提升。

投资端:拿地力度有所提升,拿地侧重高能级城市,总土储丰厚。

2021年上半年公司新增项目规划建面1505.88万方(低于当期销售面积),权益规划建面1101.42万方,权益比例73.14%,较2020年上半年新增项目规划建面权益比例51.48%上涨21.66pct,拿地销售金额比为25%,较2020年上半年10%的水平提升较多。拿地结构来看,根据权益建面口径,新增土储一二线城市占比86.56%,公司维持布局高能级城市的战略。公司土储充裕。

总可售土储建面1.07亿方(在建11283.3+规划4782.6-已售未结5377.7万方),公司土储权益比例60.89%,较2020年上半年略有上涨。2021年H1公司新开工面积约1748.3万平方米,同比下降4.8%,完成年初计划的55.5%;实现竣工面积约1225.3万平方米,同比增长14%,完成年初计划的34.2%。

结算端:结算毛利有所下降,费用管控效果明显。

2021年H1公司营收增速14.19%,归母净利润增速-11.68%,加权ROE同比下降1.65个PCT至4.79%,公司综合毛利率同比下降8.87个PCT至22.94%,其中地产相关业务毛利率为18%,较2020年上半年下降6.02个PCT。公司管理、财务费用率控制较好,2021年上半年二者分别下降0.25、1.21个PCT至3.09%、1.05%。投资收益大幅增加,2021年上半年实现28.8亿元,同比增长7%,其中来自于联营、合营实现公司权益净利润为22.1亿元。

财务端:三道红线全部达标,成为“绿档”房企,在手现金充裕。

公司剔除合同负债的资产负债率69.7%,达到70%的标准;净负债率20.2%,较2020年末18.09%略有提升,现金短债比2.32,较2020年2.35略有下降。在手现金充裕,经营性现金流明显优于同业,经营现金流为正67.8亿,截至2021年上半年公司在手货币资金1952.2亿。

公司总体债务结构合理,有息负债中短债占比31.4%,中长期负债为主,占比为68.6%,较2020年上半年64.5%提升4.1个pct。公司融资结构基本稳定,2021年上半年银行融资余额比重55.8%,其他方式融资余额比重44.2%,公司财务费用率逐步降低,2021年上半年财务费用率1.05%,较2020年上半年2.26%下降1.21个pct。

业务端:物业和商业板块增长快,长租公寓积极推进:

1)物业收入快速增长,住宅物业收入占比过半。2020年公司物业实现103.8亿元,同比增长33.3%,其中住宅物业服务收入57.1亿元,占总物业收入的55.0%。

2)商业累计开业988.8万方,同比增长18.3%,实现收入36.29亿元,同比增长19%,已开业项目整体出租率达到92.3%,较2020年H1出租率提高1.7pct。

3)长租公寓累计实现收入13.19亿元,同比增长25.6%,间天出租率达到95%;共有房源19.2万间,累计开业14.8万间,2020年上半年新开业0.6万间。长租公寓布局全国33个城市,并在9个城市的市场占有率保持第一。

盈利预测:维持公司2021-2023年归母净利润440.9亿、472.08亿、516.29亿元的预测,对应EPS3.79、4.06、4.44元,对应PE为5.12X、4.78X、4.38X。

风险提示:新房销售不及预期,房屋竣工不及预期,房屋价格大幅下跌。